Mietrecht und
WEG-Recht

Dr. Tessa Traeger
Rechtsanwältin & Mediatorin

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Als Fachanwältin für Mietrecht und für Wohnungseigentumsrecht in Bötzingen und Freiburg vertrete ich Sie außergerichtlich und gerichtlich in allen Streitigkeiten rund um Ihre Wohnung und Ihr Eigentum. Die Beratung und Vertretung umfasst z.B.:

  • Ausspruch und Abwehr von Kündigungserklärungen (Eigenbedarf, Zahlungsverzug etc.)
  • Erhebung von Räumungsklagen zur Durchsetzung Ihres Räumungsanspruchs
  • Abwehr von Räumungsklagen zur Abwehr unberechtigter Räumungsansprüche
  • Geltendmachung von Mietrückständen
  • Geltendmachung und Abwehr von Minderungsansprüchen und Schadensersatzansprüchen
  • Geltendmachung und Abwehr von Mieterhöhungen
  • Erstellung und Prüfung von Mietverträgen („Schönheitsreparaturen“)
  • Pachtrecht und Maklerrecht
  • Wohnungseigentumsrecht: Vertretung von Wohnungseigentümergemeinschaften (Beschlussanfechtungsklagen, Geltendmachung von Zahlungsrückständen eines Mitglieds der WEG)

Meine Leistungen für Vermieter und Vermieterinnen als Fachanwältin für Mietrecht:

Anfertigung von Kündigungen wie beispielsweise Eigenbedarfskündigungen oder Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Ebenso setze ich im Wege der Räumungsklage Ihre Räumungsansprüche gegen gekündigte Mieter durch.

Beim Ausspruch von Kündigungserklärungen sollten Sie nicht auf anwaltliche Beratung verzichten. Sie stellen so sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind, die für eine wirksame Kündigungserklärung erforderlich sind. Im Bereich der Eigenbedarfskündigung etwa ist eine ausführliche Begründung des Eigennutzungswunsches erforderlich. Hier erlebe ich es in meiner täglichen Praxis immer wieder, dass Vermieter in den Kündigungsschreiben lediglich angeben, dass „wegen Eigenbedarfs“ gekündigt wird. Eine derartige Begründung ist häufig nicht ausreichend, da der Mieter nicht überprüfen kann, ob der Eigenbedarf wirklich besteht oder nicht. Es ist in diesen Fällen erforderlich, erneut zu kündigen, wodurch Sie als Vermieter Zeit verlieren, da die Kündigungsfrist erneut in vollem Umfang zu laufen beginnt. Es ist nämlich nicht möglich, eine Begründung zum ursprünglichen Kündigungsschreiben „nachzuschieben“, sondern es ist vielmehr erforderlich, eine neue, gut begründete Kündigung auszusprechen unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Im ungünstigsten Fall können Sie bis zu 9 Monate Zeit verlieren, wenn das Mietverhältnis entsprechend lang bestanden hat.

Nehmen Sie daher hier meine Expertise schon im Vorfeld einer möglichen gerichtlichen Auseinandersetzung in Anspruch, um Zeit und Geld zu sparen und um Ihre Nerven zu schonen. Ihrem Wunsch entsprechend kann die Kündigungserklärung von mir für Sie vorformuliert werden und Sie schreiben die Kündigungserklärung entsprechend meiner Empfehlung selbst und übergeben sie dem Mieter oder aber ich schreibe Ihre Mieter mit meinem Briefkopf an und sorge für eine ordnungsgemäße Zustellung der Kündigung. Hier richte ich mich nach Ihren Wünschen.

Auch im Bereich der Kündigungen wegen Zahlungsverzuges empfiehlt es sich, schon zu Beginn anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Denn häufig warten Vermieter viel zu lange, bis eine Kündigungserklärung ausgesprochen wird, so dass die Zahlungsrückstände des Mieters immer höher werden und damit das finanzielle Risiko für den Vermieter im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Mieters erheblich ansteigt.

Einen Anwalt für Mietrecht zu beauftragen, wenn der Mieter sich in Zahlungsverzug befindet, ist auch deshalb sinnvoll, weil es gerade im Bereich der Kündigung wegen Zahlungsverzugs vielfältige Kündigungsmöglichkeiten gibt. Entgegen einer landläufig verbreiteten Meinung ist es für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht erforderlich, dass ein Mieter sich mit zwei Monatsmieten in Verzug befindet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann vielmehr auch schon dann gekündigt werden, wenn der Mieter sich an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Betrag, der eine Monatsmiete übersteigt, in Verzug befindet. Ebenso ist bei Zahlungsverzug wichtig, dass nicht nur außerordentlich (landläufig: „fristlos“) gekündigt wird, sondern dass ebenso eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wird. Denn eine außerordentliche Kündigung eines Mieters kann bei einer vollständigen Nachzahlung durch den Mieter innerhalb einer gewissen Frist „geheilt“ werden mit der Folge, dass Ihre Kündigungserklärung unwirksam ist und der Mieter nach wie vor in der Wohnung wohnen bleiben darf, trotz erfolgter außerordentlicher Kündigung. Haben Sie hingegen auch ordentlich gekündigt – also zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist – ist es in aller Regel so, dass diese ordentliche Kündigung auch bei einer fristgerechten Nachzahlung wirksam bleibt, so dass der Mieter nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist ausziehen muss.

Ebenso vertrete ich Vermieter bei der Eintreibung von Zahlungsrückständen oder der Geltendmachung von Mieterhöhungen. Gerade auch im Bereich der Mieterhöhungen bestehen viele Fehlvorstellungen, unter welchen Voraussetzungen eine Mieterhöhung möglich ist. Lassen Sie sich auch hier durch mich kompetent beraten.

Meine Leistungen als Fachanwältin, bzw. Fachanwältin für Mietrecht für Mieter und Mieterinnen:

Ich unterstütze Sie beispielsweise bei der Abwehr unberechtigter Kündigungen, so z.B. bei dem Verdacht auf einen nur „vorgeschobenen Eigenbedarf“. Ergibt sich im Rahmen eines Gerichtsverfahrens, dass der Eigenbedarf tatsächlich nicht bestanden hat, so mache ich für Sie ebenfalls Schadensersatzansprüche geltend, die sich dadurch ergeben können, dass Sie aufgrund der unberechtigten Kündigung Aufwendungen für den Umzug in eine neue Wohnung oder höhere Mietkosten in der neuen Wohnung haben.

Des Weiteren leiste ich als Anwältin für Mietrecht Unterstützung bei der Abwehr von unberechtigten Mieterhöhungen. Denn viele Vermieter sind der Ansicht, dass die Miete regelmäßig erhöht werden könne, ohne, dass weitere Voraussetzungen als ein gewisser Zeitablauf und eine gewisse Begrenzung der Miethöhe einzuhalten wären. Dies ist jedoch so nicht richtig: Vielmehr sieht das BGB vor, dass ein Mieterhöhungsbegehren begründet werden muss. Hier nehmen Vermieter häufig Bezug auf einen „Mietspiegel“, der angeblich für die entsprechende Gemeinde oder Stadt erstellt wurde. Allerdings existieren in der Regel für kleinere Gemeinden keine offiziellen Mietspiegel, die als Referenz für eine Mieterhöhung herangezogen werden könnten, so dass derartige Mieterhöhungsbegehren unwirksam sind. Oft berücksichtigen Vermieter auch nicht spezielle Kappungsgrenzen, die in gewissen Gemeinden und Städten bestehen. Ebenso werden die Fristen für Mieterhöhungsbegehren gelegentlich unzutreffend berechnet. Es lohnt sich daher, ein Mieterhöhungsbegehren durch einen Fachanwalt für Mietrecht überprüfen zu lassen.

Für Sie als Mieter und Mieterinnen bin ich darüber hinaus auch tätig, wenn Mängel der Mietsache bestehen und Sie diese beseitigt haben wollen oder sich deshalb der Mietzins mindert.

Fazit:

Die Beauftragung eines Fachanwalts für Mietrecht ist in vielen Mietstreitigkeiten zu empfehlen. Da ich sowohl Vermieter als auch Mieter außergerichtlich und gerichtlich berate und vertrete, kenne ich jeweils beide Seiten, was bei der Bearbeitung Ihrer Mietstreitigkeit sehr hilfreich ist. Aufgrund meiner Ausbildung als Mediatorin bin ich darüber hinaus immer auch darum bemüht, eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden, um Zeit und Geld zu sparen. So kann beispielsweise der Abschluss eines Aufhebungsvertrages ohne Einreichung einer Klage für beide Seiten sinnvoll sein, wenn der Mieter einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hat, der jedoch erst nach Ablauf der Kündigungsfrist beginnt. Ebenso sind Mieter häufig dazu bereit, einer Mieterhöhung in gewissem Umfang zuzustimmen, weil ihnen die Fortführung eines störungsfreien Mietverhältnisses wichtig ist. Ebenso sind Vermieter in diesen Fällen oft dazu bereit, zur Vermeidung einer gerichtlichen Auseinandersetzung ebenfalls ein Stück weit auf die Mieter zuzugehen und einen für beide Seiten guten Kompromiss zu finden. Sollte sich eine außergerichtliche Einigung nicht anbieten oder nicht zu erzielen sein, vertrete ich Sie mit vollem Elan auch im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung.

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